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1、问：大师兄您好，我想在龙华买一套房子，自住，最好未来能升值，有空间换更大一点的房子。我现在手上现金140万，做首付，看了花半里小区，或者美丽AAA小区。哪个更有优势一点？或者有其他更好的推荐？

答：这两个都是龙华上车盘，花半里2012年楼盘，在清湖片区，离地铁4号线清湖北站800米，轨道交通比较方便，学校是清湖小+新华中学，新华中学是龙华的老牌名校，在龙华很好。小区很大，内部环境还不错，但是小区被三条大马路围成三角形夹着，噪音大，灰尘多，并且周边都是农民房，工业区，环境比较一般，楼下有小型商业，吃喝比较方便，购物就没那么方便。小区离富士康不远，这个盘很多是富士康小领导买的。

美丽AAA小区2006年楼盘，楼龄比较老了，龙华新房和次新房都很多，所以这种比较老的小区除非真的预算上不来，尽量别碰！楼盘在4号线龙华站地铁口，未来还有25号线，轨道交通方便。周围目前都是农民房和工业区，环境很一般不过，不过旁边的龙华第三工业区，宝华工业区已经规划旧改，由海岸集团操刀，打造继南山，沙井，福田之后的第四座海岸城龙华海岸城，同时还有6块住宅用地供应，还会配建一所九年一贯制学校，未来这一片拆迁和重建都会影响到旁边小区的居住品质。新房盖起来旁边的二手更难卖了。

现在房价还比较稳，如果收入比较高的话，再凑多一点首付，尽量买好一点，往龙华的核心片区买更好一点。如果对面积追求没那么大，看看深业颐樾府三房三房一卫，龙誉花园三房一卫，二手看看上塘的特发和平里，壹城中心。

2、问：付费咨询。请老师分析分析后海，后海哪些地方潜力更大？名下已经有套房了，有贷款。现在想再入一个学位方位，中上的学校。子弹500W，月供能接受5W以内。您有什么推荐的？

回复：后海分两个板块，后海北和后海南，以东滨路为界。

后海北以2000-2005年左右的花园小区为主，临近海岸城与后海总部基地，是后海发展成熟生活便利区域，后海北分为两个小片区，以学校划分，带南二外海德学校的区域和带北京师范大学南山附属学校的区域。

南二外海德学校南山区排名第一，片区楼盘以漾日湾畔，滨海之窗，观海台为代表，在上一个周期，学位价值比较大的周期，成交单价最高到19万多，快冲破20万单价了，但是受整体市场下行和学位政策变动影响，去年年底最低跌到13多单价。

带北京师范大学南山附属学校的区域以蔚蓝海岸为代表，低密度大型社区，居住比较舒服，但是楼龄比较老，加上学校成绩在南山区排不到前面，所以价格一直不温不火，11-12万之间，涨幅也不大。

后海南以改善型置换需求楼龄较新的楼盘为主，大部分是高赠送、高拓展，实用率比较高的花园小区，一路之隔就是豪宅区深圳湾，所以后海南可以享受整个深圳湾，中心河两侧的配套。以海月华庭，理想雅园，海境界一期，海境界二期，后海公馆，澳城一期，澳城二期为代表，都是2008年以后的小区。其中海月华庭，理想雅园，海境界一二期，后海公馆带育才三中学位，澳城带深圳湾中学学位。

后海南的这些次新盘潜力比后海北的潜力要大，500万首付可以考虑全款买进再抵押，上1100-1200万的三房，如果想一步到位，看手上的房子情况，可以直接置换这附近的四房，1600-2000万。

3、问：大师兄您好，我在老家一套房，70W，还有一套房子，东莞长安，每月月供在6500，在出租3500 。我们现在收入不是特别稳定，不能保证每月3W的收入。自己租住在深圳福永，月租3500.家里两个小孩，大的已经在上1年级，小的刚3岁。现在手上资金由各110W，还是想在深圳买一套房安家。但是现在如果买房需要借首付，而且月供担心吃不消。还希望老师能给点建议。按现在的首付，只能在龙岗选筹了，君华时代怎么样？请老师指点！

回复：深圳有很多人跟你情况一样的，刚来深圳的时候，收入不高，总觉得自己买不起深圳，未来要回老家，所以先在老家买一套，哪一天在深圳待不下去了就回老家发展，结果用掉了首房首贷。可能过了几年，收入上涨了不少，也适应了深圳的生活和工作节奏，小孩也出生了，想给下一代更好的生活和教育环境，但是无奈首房首贷用掉了，深圳需要5成首付，手上现金又不多，就开始考虑临深，至少东莞比老家县城好。再过几年，收入进一步提高，就到了你现在的情况，小孩快上学了，手上又有100多万，又决定在深圳买房安家了。

老家的房子如果没人住，没必要保留，少卖一点都要出掉。东莞的也可以出掉，这两年东莞的房子也跌惨了，虽然东莞部分区域还有价值，但是对于你来说，多一些首付款，在深圳能买个大一点的，住的舒服一点的，增值潜力也会更好，并且少一套负债的房子，月供压力也要小很多。

君华时代在新生片区，可能很多在福田南山上班的都没听说过。新生片区的新盘非常多，也都卖不完。建议你还是买福永，毕竟小孩都在福永上一年级了，小孩也不用折腾转学。

4、问：你好，大师兄。03年买了一套西丽俊峰丽舍，是老公和他爸爸的共同产权人，已经红本在手。我本来想买深高+东海实验的学位房进行投资自住，需要将俊峰的房子卖掉。但是家人都不同意。那只能靠手上的现金150W，做一些投资，月供能接受两万五，您有哪些可以推荐的？还有什么其它建议吗？

回复：如果家里人不同意卖俊峰的情况下，就把俊峰的资金套一些出来，如果俊峰套出来300万，再加上手上的150万，就有450万资金，俊峰300万贷款一个月9000的月供，新买的房子还可以再负债500万，那可以够一个总价800-900万的房子。

投资有保守型投资，进攻型投资，两种不同的投资偏好决定了不同的标的选择。保守型的投资就买福田南山次新+学位+居住环境，三房最好。进攻型的投资就是搏，比如搏旧改棚改，学位升级，双证，这类产品等待周期会比较长，但回报率会比较高！

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